Озвучено ціну землі в разі відкриття ринку 1 липня

Згідно з остаточною версією закону, який парламент прийняв 31 березня 2020 р., в перші 2,5 року після відкриття ринку — з 1 липня 2021 р. — можна буде купувати не більше 100 га в одні руки, а потім — до 10 тис. га.

Зазначається, що інвестиції в землю і ціноутворення на неї в майбутньому стануть чітко корелювати з оцінкою рентного земельного доходу, оскільки земля — це яскраво виражений рентний актив.

На рентну модель ціноутворення активу у вигляді землі впливають два базових чинників:

• альтернативна дохідність (як правило, це або банківський депозит, або ставка за державними цінними паперами);
• мультиплікатор рентного доходу (оренди) на певну кількість років.

У розвинених країнах період розрахунку мультиплікатора становить до 20 років.

У попередні роки вже були намагання моделювати ціновий діапазон. Зараз базові чинники змінилися: ставку прибутковості слід брати на рівні 10%, а мультиплікатор — на термін до 15 років (з урахуванням ризиків).

Середня ставка оренди землі в Україні коливається в діапазоні 1700-2000 грн за га, тобто стартує від $60. У прогнозах Кабміну на 2024 р. фігурує показник в 4000 грн.

«За методом альтернативної ренти отримуємо орієнтовну вартість землі в діапазоні $600. За методом капіталізації ренти й цінового мультиплікатора - $900. У будь-якому випадку не йдеться про суми, які називають деякі експерти, вимірюючи ціну на наш чорнозем десятками тисяч доларів», — йдеться у матеріалі.

До моменту повного відкриття ринку землі ціна на ріллю буде дисконтуватися за рахунок ризиків сірих схем і визначатися, виходячи з методу капіталізації орендної плати, який максимально підходить фермерам і агрохолдингам (в частині укладення договорів з відкладальною умовою). Після 2024 р., з приходом великих інвесторів (хто захоче купити близько 100 тис. на 10 структур), домінувати буде метод альтернативної ренти.

Більші інвестиції в чорнозем в Україні зʼявляться лише на зрілому етапі ринку, тобто після 2025 р.

Ефективність їх буде визначатися цілісністю масиву землі: від ста гектарів, цільним клином, тобто ціна вхідного квитка на цей ринок складе від $100 тис.

Источник